Een woning kopen in 2021

07-07-21

De woningmarkt beleeft ongekende tijden. De prijzen zijn hoger dan ooit, de hypotheekrente is historisch laag en door het schaarste aanbod staan voor elke beschikbare woning de kopers te dringen in de rij. Het hoge prijsniveau maak het echter voor veel starters lastig om de woningmarkt te betreden. Maar ook voor veel doorstromers is de huidige markt uitdagend. Om u wat houvast te geven bij het kopen (en verkopen) van een woning, bespreken we in dit uitgebreide artikel de volgende veelgestelde vragen van cliënten.

  1. Is het verstandig om in juist deze tijd een woning te kopen?
  2. Hoeveel eigen geld heb ik nodig om een woning te kunnen kopen?
  3. Kan ik een hypotheek afsluiten zonder vaste baan?
  4. Wat is beter: eerst kopen of eerst verkopen?
  5. Mijn familie wil helpen met de financiering. Hoe werkt dat?
  6. Kom ik in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie en wat is het voordeel?
  7. Waar moet ik op letten als ik een bod wil uitbrengen?
  8. Met welke nieuwe regels moet ik rekening houden als ik dit jaar een woning koop?

1. Is het verstandig om juist in deze tijd een woning te kopen?

Of dit de beste tijd is om een woning te kopen of dat u beter in uw huidige huurwoning of eigen woning kunt blijven wonen, hangt af van diverse factoren én van uw persoonlijke situatie. Starters hebben in de huidige markt bovendien een heel andere uitgangspositie dan doorstromers. Laten we eens een aantal aspecten onder de loep nemen:

  • Actuele prijsontwikkeling
  • De woningprijzen vertonen al jaren een stijging en de rek lijkt er nog niet uit. Zelfs in regio’s waar woningen tot voor kort heel betaalbaar waren – met name het noorden en oosten van ons land – lopen de prijzen fors op. Door de lage rentestand en het schaarse aanbod is de verwachting dat de prijzen nog wel even door zullen stijgen, zij het wellicht minder hard dan de afgelopen jaren. En zelfs als er hier en daar een prijsdaling zit aan te komen, dan zal die daling waarschijnlijk beperkt blijven. Nu een (andere) woning kopen kán daarom nog steeds aantrekkelijk zijn, al blijft het uiteraard zaak om nuchter te blijven en uzelf af te vragen of de prijs écht in overeenstemming is met wat u koopt.

  • Historisch lage hypotheekrente
  • De hypotheekrente is historisch laag, zelfs als u deze voor 20 of 30 jaar vastzet. Dat maakt het op dit moment heel aantrekkelijk om een woning te kopen. Kiest u daarbij voor een hypotheek met een verhuisregeling, dan neemt u uw lage hypotheekrente op termijn ook nog eens probleemloos mee naar uw volgende woning.

  • Maandlasten verlagen
  • Heeft u al een eigen woning, dan is de waarde daarvan de afgelopen jaren ongetwijfeld toegenomen en beschikt u wellicht over overwaarde. Investeert u deze overwaarde in een vergelijkbare nieuwe woning of zet u een bescheiden volgende stap in uw wooncarrière, dan heeft u wellicht een minder hoge hypotheek nodig. Daarnaast zal de rente op de nieuwe hypotheek zeer waarschijnlijk lager zijn dan wat u nu betaalt. Zo kunt u uw maandlasten aanzienlijk verlagen. Datzelfde geldt wanneer u de overwaarde van uw woning gebruikt voor energiebesparende maatregelen in uw nieuwe woning. In dat geval dalen wellicht niet uw hypotheeklasten, maar wél uw energielasten!

  • Hypotheek oversluiten of verhuizen
  • Sluit u uw hypotheek tussentijds over naar een lagere rente, dan rekent uw geldverstrekker mogelijk een hoge boeterente. Bij verkoop van uw woning mag u uw hypotheek echter vrijwel altijd boetevrij aflossen. Sluit u vervolgens voor uw nieuwe woning een nieuwe hypotheek, dan profiteert u wél van de lage rente. Verhuizen kan daarom een interessant alternatief zijn voor oversluiten.

  • Huren wordt steeds duurder
  • Als u huurt, bent u flexibel. Daar staat tegenover dat de huur elk jaar stijgt én dat u geen vermogen opbouwt. Met de huidige lage rente zal kopen dan ook vaak voordeliger uitvallen dan huren. Ook zijn uw woonlasten dan stabieler en bouwt u eigen vermogen op. Verwacht u echter de komende jaren – bijvoorbeeld vanwege uw werk – te moeten verhuizen, dan kan het verstandig zijn om voorlopig toch te blijven huren. En verwacht u binnen afzienbare tijd (aanzienlijk) meer te gaan verdienen? Ook dán kan het slim zijn om nog even te wachten en straks – met een hogere hypotheek – in één keer de stap naar uw droomhuis te zetten.

    2. Hoeveel eigen geld heb ik nodig om een woning te kunnen kopen?

    U mag sinds 1 januari 2018 voor de aankoop van een eigen woning maximaal 100% van de marktwaarde met een hypotheek financieren. Biedt u boven de marktwaarde – en dat is vandaag de dag eerder regel dan uitzondering – dan moet u het meerdere uit eigen middelen betalen. Daarnaast krijgt u te maken met kosten die u bovenop de koopsom moet betalen. Veel kosten zijn vergelijkbaar bij nieuwbouw en bestaande bouw, maar er zijn ook verschillen:

    Nieuwbouwwoning

    Een nieuwbouwwoning koopt u meestal ‘vrij op naam’. Dit betekent dat u geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Wel moet u rekening houden met makelaars-, notaris- en taxatiekosten en advies- en bemiddelingskosten voor het afsluiten van de hypotheek. Per saldo bedragen deze kosten al snel circa 2% tot 4% van de koopsom. Sluit u uw hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaalt u hiervoor 0,7% van de koopsom. Zit er langer dan 6 maanden tussen de aankoop en de start van de bouw, dan moet u mogelijk de hypotheekofferte verlengen. Veel geldverstrekkers rekenen hiervoor een zogeheten bereidstellingsprovisie. De hoogte ervan kan verschillen, maar 0,25% per maand is heel gebruikelijk.

    Bestaande woning

    Ook bij aankoop van een bestaande woning betaalt u bovengenoemde kosten. Daarnaast bent u 2% overdrachtsbelasting verschuldigd en moet u – met name bij een wat oudere woning – rekening houden met kosten voor een bouwkundige keuring. Bent u jonger dan 35 jaar en is de woning die u koopt niet duurder dan € 400.000,-? Dan kunt u eenmalig gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting.

    3. Kan ik een hypotheek afsluiten zonder vaste baan?

    De laatste jaren zijn geldverstrekkers wat soepeler geworden met het verstrekken van hypotheken aan kopers met een tijdelijk contract. Ze vragen dan vaak om een overzicht van de bruto inkomsten in de afgelopen drie jaar om te beoordelen of de hypotheeklasten kunnen worden betaald. Het kan helpen als u een intentieverklaring kunt overleggen waarin uw werkgever aangeeft u op termijn een vast contract te willen aanbieden. Voor zzp’ers en waarnemers is het bij diverse geldverstrekkers al mogelijk om na 1 jaar zelfstandig werken een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie af te sluiten. Zónder Nationale Hypotheek garantie kan dit voor waarnemend huisartsen en tandartsen zelfs al na 3 maanden!

    4. Wat is beter: eerst kopen of eerst verkopen?

    Beide opties hebben voor- en nadelen. Wat voor u het beste is, is de optie waarbij u zich het prettigst voelt. Laten we de voor- en nadelen van beide opties eens bekijken:

    Eerst uw eigen woning verkopen

    Door eerst uw eigen woning te verkopen, voorkomt u dubbele woonlasten. Omdat de verkoopopbrengst bekend is, weet u bovendien exact wat u kunt uitgeven aan uw nieuwe woning. Daar staat tegenover dat u vaak minder tijd heeft om een andere woning te vinden, iets wat in de huidige markt toch al geen sinecure is. Tijdelijk huren kan een oplossing zijn, op voorwaarde dat u een huurwoning kunt vinden én het niet erg vindt om twee keer te moeten verhuizen. Zit er veel tijd tussen de verkoop van een bestaande woning en de aankoop van een andere woning? Dan kan het zijn dat eventuele gunstige (fiscale) voorwaarden van de huidige hypotheek niet meer kunnen worden meegenomen naar de nieuwe hypotheek.

    Eerst een andere woning kopen

    Verwacht u uw huidige woning snel en voor de juiste prijs te kunnen verkopen, dan kan het prettig zijn om eerst een andere woning te vinden. Wordt uw nieuwe woning opgeleverd ruim voordat u uw huidige woning moet verlaten, dan heeft u bovendien voldoende tijd om te verbouwen, te schilderen en te verhuizen. Voorwaarde is wel dat u voldoende middelen hebt om een ruime periode (12 tot 24 maanden) de dubbele hypotheeklasten te kunnen dragen. Heeft u voldoende overwaarde, dan is het mogelijk om hiervoor een overbruggingskrediet af te sluiten. Eerst kopen en daarna verkopen is ook fiscaal gezien een prima optie. U heeft namelijk onder voorwaarden recht op aftrek van hypotheekrente voor beide woningen gedurende drie jaar plus het restant van het jaar waarin u uw oude woning verlaat.

    Let op: wilt u uw leegstaande woning tijdelijk verhuren, dan is de hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar en betaalt u vermogensrendementsheffing over de overwaarde. Wél mag u de huur belastingvrij ontvangen. Voor (tijdelijke) verhuur heeft u overigens altijd toestemming nodig van uw hypotheekverstrekker. Daarnaast moet u mogelijk toestemming of een vergunning bij de gemeente aanvragen. Voor het verhuren van een gesplitste woning of een appartement dient u tot slot rekening te houden met de spelregels van de Vereniging van Eigenaren.

    5. Mijn familie wil helpen met de financiering. Hoe werkt dat?

    Veel starters hebben onvoldoende eigen geld om alle kosten bovenop de koopsom te kunnen betalen. Is er dan ook nog een studieschuld die moet worden afgelost, dan is het vaak zelfs niet eens mogelijk om de volledige koopsom te financieren. In zo’n geval is het natuurlijk fijn als ouders, andere familieleden of zelfs vrienden willen helpen om de aankoop mogelijk te maken. Dit kan onder meer op de volgende manieren:

  • Belastingvrij schenken
  • Uw ouders (maar het mogen ook uw grootouders of een suikeroom zijn) mogen eenmalig belastingvrij een fors bedrag (2021: € 105.302,-) schenken voor de aankoop van een woning, op voorwaarde dat u c.q. uw partner jonger is dan 40 jaar. Dit bedrag mag overigens ook worden uitgesmeerd over twee of drie opeenvolgende jaren, zolang u maar aan het leeftijdscriterium voldoet. Is de schenking hoger, dan betaalt u over het meerdere schenkbelasting. Daarnaast mogen uw ouders jaarlijks (ongeacht uw leeftijd) een kleiner bedrag belastingvrij (2021: € 6.604,-) schenken.

  • Geld uitlenen
  • Geld lenen van familie of vrienden heeft als voordeel dat er geen leenplafond is. U mag dus meer lenen dan 100% van de koopsom. Uiteraard kunt u er ook voor kiezen om de koopsom te financieren met een hypotheek en alleen geld dat u – bijvoorbeeld voor een verbouwing – tekort komt te lenen bij familie of vrienden. Wél zal de bank bij het bepalen van de maximale hypotheek hiermee rekening houden.

  • Geld uitlenen en terugschenken
  • Dit is een variant op de voorgaande opties, waarbij u de lening in jaarlijkse termijnen terugbetaalt met het geld dat uw ouders u jaarlijks belastingvrij schenken.

  • Overwaarde benutten
  • Bestaat het vermogen van uw ouders uit overwaarde op hun woning? Dan is het soms mogelijk om de hypotheek op hun woning te verhogen, zodat er geld beschikbaar komt om u te schenken of te lenen. De hypotheekrente over het opgenomen bedrag is hierbij voor uw ouders niet aftrekbaar en vaak geldt er ook een aflosverplichting. Voorwaarde is dan ook dat uw ouders voldoende inkomen hebben om de extra hypotheeklasten te kunnen betalen.

    6. Kom ik in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie en wat is het voordeel?

    Is uw hypotheek afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan garandeert de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen dat de hypotheek aan de geldverstrekker wordt terugbetaald wanneer u dit door omstandigheden – zoals een relatiebreuk, overlijden van een partner, baanverlies of faillissement – zelf niet kunt. De eenmalige kosten voor NHG bedragen 0,7% van de hypotheek en zijn fiscaal aftrekbaar. In ruil voor de zekerheid van NHG bieden geldverstrekkers u een korting op de hypotheekrente die kan oplopen tot wel 0,5%. De kosten voor NHG heeft u dan ook snel terugverdiend.

    Voorwaarden voor NHG

    Dit zijn de belangrijkste voorwaarden bij aankoop van een woning:

  • De maximale koopsom bij bestaande bouw én nieuwbouw is € 325.000,-;
  • De maximale hypotheek voor aankoop is € 325.000,- (100% van de marktwaarde);
  • De maximale hypotheek voor aankoop is € 344.500,- (106% van de marktwaarde) indien het meerdere (€ 19.500,-) volledig wordt besteed aan energiebesparende maatregelen;
  • De marktwaarde van de woning wordt aangetoond met een recent taxatierapport.
  • Is de koopsom hoger dan € 325.000,- maar is het taxatiebedrag € 325.000,- of lager? Ook dán is NHG mogelijk, op voorwaarde dat u meer eigen geld inbrengt.

    Voordelen van NHG

    Heeft u een hypotheek met NHG, dan:

    • profiteert u van een lagere hypotheekrente;
    • kunt u energiebesparende maatregelen meefinancieren;
    • kunt u rekenen op hulp bij betalingsproblemen;
    • wordt een eventuele restschuld na verkoop onder bepaalde voorwaarden kwijtgescholden.

    7. Waar moet ik op letten als ik een bod wil uitbrengen?

    In een overspannen woningmarkt is het belangrijk om het hoofd koel te houden. Voert de verkopend makelaar de druk op om snel te beslissen? Zijn kijkdagen in no time volgeboekt? Ziet u woningen in de buurt voor topprijzen van eigenaar verwisselen? Dan kan het zijn dat u zich in het heetst van de strijd laat verleiden tot ondoordachte beslissingen. Lees daarom onderstaande tips en bewaar ze in uw achterhoofd.

    Hoeveel is de woning waard?

    Het bepalen van de reële woningwaarde is lastig, maar niet onmogelijk. Op Funda kunt u bijvoorbeeld de vraagprijzen van vergelijkbare woningen checken, maar ook zien hoe lang ze al te koop staan (of hebben gestaan). Ook kunt u bij het Kadaster achterhalen voor welk bedrag vergelijkbare woningen in de buurt de afgelopen tijd daadwerkelijk zijn verkocht. Neem tot slot ook factoren zoals achterstallig onderhoud, een ongunstig energielabel en de kwaliteit van de buurt mee in uw waardebepaling.

    Hoeveel kunt en wilt u bieden?

    Hoeveel u wilt bieden, hangt natuurlijk allereerst af van de waarde van de woning. Maar ook andere factoren spelen een rol. Hoe graag wilt u de woning kopen? Hoeveel hypotheek kunt u krijgen? Heeft u veel concurrentie van andere aspirant-kopers? Bent u bereid om boven de vraagprijs te bieden? Heeft u eigen middelen, dan zijn de mogelijkheden om te overbieden uiteraard groter dan wanneer u nét de hypoheek rond kunt krijgen. Aan de andere kant: ook met een goedgevulde portemonnee is het verstandig om reëel te bieden. Tot slot is het belangrijk om vooraf te bepalen of uw openingsbod direct uw eindbod moet zijn of dat het strategisch beter is om lager in te zetten en het gesprek aan te gaan. Bepaal in dat geval vooraf wel een maximumprijs, zodat u niet in de verleiding komt om tóch meer te betalen dan u van plan was.

    Bieden onder ontbindende voorwaarden

    Ook ontbindende voorwaarden kunnen deel uitmaken van een bod. Dit zijn de belangrijkste ontbindende voorwaarden:

  • Financieringsvoorbehoud
  • Heeft u een voorlopige koopovereenkomst getekend, maar kunt u de woning niet kopen doordat u de financiering niet rond krijgt? Dan bent u bijna altijd een direct opeisbare boete verschuldigd. Vaak bedraagt deze boete 10% van de koopsom, ongeacht de werkelijke schade die de verkoper lijdt als gevolg van het niet doorgaan van de koop. Is de schade hoger, dan heeft de verkoper zelfs recht op een aanvullende schadevergoeding. Maakt u een financieringsvoorbehoud, dan kunt u de voorlopige koopovereenkomst kosteloos laten ontbinden als u uw hypotheek vóór een afgesproken datum niet rond krijgt. Heeft u een financiering nodig? Dán is het bieden zonder financieringsvoorbehoud behoorlijk risicovol.

  • Voorbehoud bouwtechnische keuring
  • Bij een bouwtechnische keuring wordt de woning nauwkeurig visueel geïnspecteerd door een expert. Dit geeft u meer inzicht in de technische staat van de woning, al komen bij zo’n visuele inspectie natuurlijk niet alle gebreken aan het licht. In het voorbehoud wordt nauwkeurig omschreven welke keuringsresultaten en welke kosten redenen voor ontbinding zijn. Veel mensen kiezen ervoor dit voorbehoud in het koopcontract op te nemen, maar u kunt er ook vanaf zien. Koopt u een vrij jonge woning, dan is dat laatste uiteraard minder riskant dan wanneer u een oudere woning koopt.

  • Voorbehoud wijziging woning
  • Heeft u plannen om de beoogde woning ingrijpend te verbouwen of wilt u er uw praktijk gaan uitoefenen? Dan kan het nodig zijn om een bouwvergunning of een omgevingsvergunning aan de vragen. Het niet verkrijgen van de benodigde vergunning(en) kan een goede reden zijn om van de koop af te zien.

  • Vervaldatum
  • Om binnen een redelijke termijn zekerheid te krijgen over uw bod, kunt u een vervaldatum in uw bod opnemen. De verkoper moet dan binnen de deadline laten weten of uw bod wordt aanvaard. Doet deze dit niet, dan vervalt uw bod.

    Zo brengt u een bod uit

    Heeft u geen aankoopmakelaar, dan moet u voor het uitbrengen van een bod zelf contact opnemen met de verkopende makelaar. Doet u dit per e-mail, dan ligt uw bod vast en kunnen er geen misverstanden over bestaan. Ook het (tussen)resultaat van onderhandelingen bevestigt u bij voorkeur per e-mail. Neemt u wél een aankoopmakelaar in de arm, dan kunt u het volledige onderhandelingsproces aan hem of haar overlaten.

    8. Met welke nieuwe regels moet ik rekening houden als ik dit jaar een woning koop?

    Koopt u dit jaar een andere woning, dan moet u rekening houden met de volgende veranderingen ten opzichte van vorig jaar:

  • Hogere hypotheek
  • Tweeverdieners kunnen dit jaar iets meer lenen dan vorig jaar, want het tweede inkomen telt sinds 1 januari 2021 mee voor 90%. Vorig jaar was dit nog 80%.

  • Ruimere normen bij NHG
  • Ten opzichte van vorig jaar kunt u in 2021 € 15.000,- meer lenen om nog in aanmerking te komen voor NHG. Daarnaast mag sinds dit jaar (zoals eerder al aangestipt) € 19.500,- extra worden geleend voor energiebesparende maatregelen.

  • Overdrachtsbelasting
  • Bent u jonger dan 35 jaar, dan betaalt u dit jaar bij aankoop van een bestaande woning van maximaal € 400.000,- eenmalig geen overdrachtsbelasting. Bent u ouder, dan betaalt u 2% overdrachtsbelasting. Koopt u een vakantiewoning, een woning waarin u niet zelf gaat wonen of een bedrijfspand, dan betaalt u ongeacht uw leeftijd vanaf dit jaar 8% overdrachtsbelasting.

  • Lagere hypotheekrenteaftrek
  • Sinds 2018 wordt het recht op hypotheekrenteaftrek in stappen verlaagd. In 2020 bedroeg het maximale aftrekpercentage 46%, dit jaar is dat 43%. De komende jaren wordt het aftrekpercentage verder verlaagd tot circa 37,05% in 2023.

  • Energiezuinige of energieneutrale woning
  • Koopt u een energiezuinige woning, dan mag u dit jaar € 15.000,- extra lenen. Voor zogeheten ’nul-op-de-meter’-woningen is het maximale leenbedrag zelfs met € 25.000,- verhoogd. En wilt u zelf investeren in energiebesparende maatregelen? Dan kunt u daarvoor tot € 9.000,- extra lenen. Wél geldt hiervoor sinds dit jaar als extra voorwaarde dat u de kosten (rente en aflossing) voor een extra lening gedurende de looptijd van de hypotheek moet kunnen terugverdienen door middel van lagere energielasten.

  • Nieuwe taxatieregels per 1 juli 2021
  • Tot voor kort mocht – met name bij het oversluiten of aanpassen van een bestaande hypotheek – vaak gebruik worden gemaakt van een modeltaxatie. Zo’n taxatie ‘van achter het bureau’ was veel voordeliger dan een taxatie waarbij een taxateur de woning daadwerkelijk bezoekt en een uitgebreid taxatierapport opstelt. Sinds 1 juli jl. is de modeltaxatie op grond van Europese bancaire regelgeving echter verboden en vraagt vrijwel elke geldverstrekker om een uitgebreid taxatierapport waarin de taxateur de waardebepaling goed onderbouwt. De taxatie moet bovendien bijna altijd worden gevalideerd door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI).

    Sibbing biedt u advies en begeleiding

    Het mag duidelijk zijn dat de huidige woningmarkt heel wat van aspirant-kopers vraagt. Veel cliënten laten zich daarom bijstaan door een aankoopmakelaar. Wilt u vooraf een goed beeld van uw financieringsmogelijkheden? Neem dan contact op met uw adviseur van Sibbing of uw contactpersoon van Sibbing Accountants. Doet u dit op tijd, dan komt u goed beslagen ten ijs en kunt u slagvaardig handelen!