Huurverhoging op basis van CPI index beperkt

De voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag heeft in een vonnis van 4 mei 2023 dat onlangs is gepubliceerd de vordering van de verhuurder tot huurverhoging op grond van het CPI-cijfer (14,5%) afgewezen. Volgens de rechter staat art. 17.4 van de algemene bepalingen (ROZ) daaraan in de weg, nu het CBS per 1 juni 2023 een nieuwe meetmethode hanteert. We bespreken deze belangwekkende uitspraak.

De casus

In de casus die ten grondslag ligt aan de uitspraak van 4 mei 2023 heeft de verhuurder gevorderd dat de huurder moet overgaan tot betaling van de huursom waarbij rekening is gehouden met een huurindexatie van 14,5% (op grond van artikel 17 van de Algemene Bepalingen behorend bij het ROZ-model voor kantoorruimte 2015). De huurder heeft zich verweerd door te stellen dat na het sluiten van de huurovereenkomst (14 september 2021) sprake was van een onvoorziene omstandigheid (artikel 6:258 BW), te weten de excessieve energieprijsstijgingen die werden veroorzaakt door de oorlog in Oekraïne. Daarnaast heeft de huurder aangevoerd dat het doorvoeren van de huurindexatie van 14,5% naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW), nu het CBS de berekeningswijze van het CPI heeft aangepast.

Een nieuwe berekening voor het CPI

Het indexcijfer van het CPI geeft het prijsverloop van een pakket goederen en diensten weer die door de huishoudens in Nederlands gemiddeld worden aangeschaft. Het CBS heeft begin 2022 aangegeven dat de huidige berekeningsformule niet geschikt is voor de huidige energieprijzen. Daarom heeft het CBS met ingang van juni 2023 aangekondigd een andere berekeningsformule te gaan hanteren voor de manier hoe de energieprijzen in de berekening dienen te worden meegenomen. In deze zaak zou dat neerkomen op een huurindexatie (peilmoment september) tussen de 7,6% en 8,1% in plaats van 14,5% (oude berekeningsformule).

Het oordeel

Allereerst heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Het enkele feit dat de ontstane inflatie veel hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst maakt nog niet dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid, nu partijen in de huurovereenkomst juist voorzien hebben in een bepaling (art. 17 van de Algemene Bepalingen) die regelt hoe de stijging van het prijsniveau verwerkt moet worden in de huurprijs.

Met betrekking tot de indexering van de huurprijs oordeelt de voorzieningenrechter dat de vordering van de verhuurder moet worden afgewezen, nu het CBS te kennen heeft gegeven vanaf juni 2023 een nieuwe rekenmethodiek te hanteren voor het CPI. De rechter overweegt:

Het vorenstaande sluit niet uit dat er een situatie kan bestaan waarin ECW TCK in redelijkheid desondanks niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan houden. Het is voorshands niet onaannemelijk dat die situatie zich ten deze voor doet. Gebleken is immers dat de door ECW gewenste huurprijsverhoging van 14,5% met ingang van 1 januari 2023 is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is, omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is, reden waarom zij die methode inmiddels heeft aangepast.

Kortom, nu volgens de rechter het CPI (aldus het CBS) niet meer accuraat is, dienen partijen op grond van art. 17.4 van de Algemene Bepalingen met elkaar in overleg te treden over hoe om te gaan met de wijziging van de huurprijs. Dat artikel luidt:

17.4 Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.

Volgens de rechter zullen partijen in overleg moeten treden en, indien zij niet tot overeenstemming komen, bindend advies moeten vragen aan de directeur van het CBS. Het feit dat het CBS pas per juni 2023 de nieuwe rekenmethodiek hanteert maakt wat de voorzieningenrechter betreft niet dat voor de periode vanaf januari 2023 ‘gewoon’ uitgegaan kan worden van 14,5%. Nu het CBS te kennen heeft gegeven dat het CPI-cijfer voor 2022 niet op een adequate manier berekend is, is volgens de voorzieningenrechter ‘voorshands voldoende aannemelijk dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per die datum tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid’.

Conclusie

Vooralsnog gaat het slechts om een uitspraak van een voorzieningenrechter, maar het is niet ondenkbaar dat ook andere (hogere) rechters tot een gelijkluidend oordeel zullen komen. Dat zet de huurverhogingen die over de jaren 2022 en 2023 (deels) zijn doorgevoerd mogelijk in veel verhoudingen op losse schroeven, nu in die jaren sprake zal zijn geweest van hoge inflatiecijfers als gevolg van de sterk gestegen energieprijzen. Inflatiecijfers waarvan het CBS dus zelf heeft gezegd dat deze niet adequaat zijn geweest.

Bron: Dirkzwager